Покупая кондо на этапе строительства (кондо здесь называют квартиру в многоквартирном доме, которой вы владеете отдельно, а общие зоны принадлежат ассоциации), большинство покупателей уверены, что все их взносы лежат на эскроу до самой сделки. Эскроу (escrow) означает специальный счёт у независимого агента: деньги на нём не принадлежат ни продавцу, ни покупателю, пока не выполнены условия договора.
Во Флориде это верно только для части суммы.
Что говорит закон
Порядок работы с депозитами по предпродажам описан в статье 718.202 законов Флориды (Florida Statutes §718.202, 2026, The Florida Senate). Если коротко:
Первые 10% цены застройщик обязан держать на эскроу до closing, то есть до закрытия сделки, когда вы доплачиваете остаток и получаете право собственности. Исключение: если вместо эскроу принята гарантия или аккредитив (подробнее ниже). Если вы законно расторгаете договор, деньги возвращаются вам с процентами. Если не выполняете свои обязательства, они уходят застройщику.
Всё, что выше 10%, сначала тоже попадает на отдельный эскроу-счёт. Но если в договоре есть соответствующее условие и строительство уже началось, застройщик может снять эти деньги и пустить их на фактические затраты по стройке. Условие должно быть напечатано жирным шрифтом на первой странице договора, прямо над вашей подписью. Ищите фразу о том, что платежи сверх 10% могут быть использованы застройщиком на строительство. Застройщики в Южной Флориде часто пользуются этим правом.
Тратить эти деньги можно только на саму стройку: разрешения, сборы, работы на участке, архитекторов и инженеров. Комиссии продавцам, маркетинг, проценты и комиссии по кредитам, юристы, бухгалтерия и страховка под запретом. Эскроу-агент должен быть независим от застройщика, а умышленное нарушение этих правил считается уголовным преступлением третьей степени.
В некоторых руководствах для покупателей пишут, что перед использованием депозитов застройщик обязан выпустить страховую гарантию (surety bond). Посмотрим, что сказано в самом тексте закона. Пункт (3), который касается денег сверх 10%, разрешает застройщику снять их, если это предусмотрено договором и строительство уже началось, и только на фактические расходы по стройке. Гарантии упоминаются в пункте (1), где речь о первых 10%: для жилых кондо государственное управление по кондоминиумам может принять вместо эскроу другие гарантии, например surety bond или безотзывный аккредитив, а высвобожденные депозиты в пределах первых 10% должны быть обеспечены гарантией или аккредитивом на ту же сумму. Как эти правила применяются к вашему договору, уточните у юриста по недвижимости с лицензией во Флориде.
Считаем на примере: юнит за $1,2 млн и условные графики
Обычные графики в Южной Флориде сейчас предполагают от 20 до 30% до сдачи дома, а в люксовых проектах просят 40 и даже 50% (Haute Residence, «South Florida Pre-Construction Monthly: The August 2026 Pipeline Report», 18.08.2026). Типичная лесенка: 10% при подписании, затем по 10% по срокам или этапам стройки (PreConstructionMiami.net, «Miami Pre-Construction Deposit Structure Explained», 15.01.2026).
Оба графика в таблице условные, они составлены для расчёта и не описывают условия ни одного из домов, упомянутых в статье. Допустим, в договоре есть разрешение тратить деньги на стройку, и стройка уже идёт.
| Этап | Условный график 10/10/10/10: внесено | Из них под защитой эскроу | Может уйти в стройку | Условный график 20/10/10/10: внесено | Может уйти в стройку |
|---|---|---|---|---|---|
| Подписание договора | $120 000 | $120 000 | $0 | $240 000 | $120 000 |
| Второй платёж | $240 000 | $120 000 | $120 000 | $360 000 | $240 000 |
| Начало строительства | $360 000 | $120 000 | $240 000 | $480 000 | $360 000 |
| Выход на последний этаж | $480 000 | $120 000 | $360 000 | $600 000 | $480 000 |
В первом варианте из $480 000 застройщик может потратить $360 000, то есть 75% внесённого. Во втором из $600 000 можно потратить $480 000, это 80%. Защищённая сумма в обоих случаях застывает на $120 000, сколько бы вы ни переводили дальше.
Наша позиция простая. Каждый доллар сверх первых 10% стоит считать вложением, которое зависит от способности застройщика достроить дом. У сильного проекта с нормальным финансированием этот риск может так и не проявиться. Но в расчёте он должен быть, как любая необеспеченная позиция.
Когда этот риск становится реальным
Если дом достроен и сделка закрыта, граница в 10% ни на что не влияет. Она начинает иметь значение в трёх ситуациях.
Стройка остановилась. Потраченных денег на эскроу уже нет. Что удастся вернуть, зависит от договора, активов застройщика и того, чьи требования идут раньше: ваши или банка, который кредитует стройку. Этот вопрос задайте юристу прямо.
Вы не можете закрыть сделку. Например, не получили ипотеку или изменились планы. По закону деньги с эскроу в этом случае уходят застройщику. А что ещё он вправе оставить себе, определяет договор, и в некоторых договорах это весь депозит, а не 10%. Прочитайте пункт о неисполнении обязательств покупателем до подписания. Если вы планируете переуступить договор до сдачи (это называют assignment), проверьте, разрешено ли это вообще и сколько стоит.
Сроки сдвигаются. В федеральном законе есть исключение для сделок, где договор обязывает продавца построить здание в течение двух лет (15 U.S.C. §1702(a)(2), Legal Information Institute, Cornell Law School). Для вас главное другое: крайний срок сдачи в вашем договоре. Сама дата, список уважительных причин задержки и ваши права после её наступления решают, будет ли выход, если дом опаздывает.
15 дней на размышление
По статье 718.503 договор с застройщиком можно расторгнуть письменным уведомлением в течение 15 дней. Срок считается от более поздней из двух дат: подписания или получения всех обязательных документов. Ещё 15 дней появляются, если застройщик вносит в предложение существенные изменения не в вашу пользу. Отказаться от этого права заранее нельзя, такой отказ недействителен (Florida Statutes §718.503, 2026, The Florida Senate).
С резервационным депозитом ещё проще. Пока договор купли-продажи не подписан, его обязаны вернуть полностью по первому письменному запросу.
Что мы проверяем до резервации
- Кто эскроу-агент и независим ли он от застройщика. Попросите квитанцию о депозите: по закону вы имеете на неё право.
- Есть ли на первой странице жирная оговорка о расходовании денег сверх 10%. Если её нет, эти деньги должны оставаться на эскроу до closing.
- Не заменены ли первые 10% гарантией или аккредитивом. Если да, кто их выдал.
- Кто кредитует стройку, подписан ли кредит и на какую часть бюджета.
- Крайний срок сдачи, оговорка о форс-мажоре и ваши права, если срок пропущен.
- Что застройщик оставляет себе, если сделку не закрыли вы, и что получаете вы, если подвёл он.
- Можно ли переуступить договор, на каком этапе, за какую плату и с чьего согласия.
- Совпадают ли даты платежей с моментом, когда деньги у вас реально будут на счёте, с учётом конвертации валюты.
Все эти пункты касаются договора, поэтому финальную версию до подписания должен посмотреть юрист по недвижимости с лицензией во Флориде. Мы смотрим на них как консультанты по сделке. О том, что ждёт после сдачи дома (взносы в HOA, то есть ассоциацию собственников, резервы и спецсборы), мы писали в статье о покупке кондо в Южной Флориде, а о ценах на рынке в обзоре рынка кондо 2026.
Частые вопросы
Весь ли депозит за новостройку во Флориде лежит на эскроу?
Нет. До закрытия сделки обязательно хранятся только первые 10% цены. Остальное застройщик может потратить на строительство, если это разрешено договором и стройка началась.
Можно ли отказаться от покупки кондо на этапе строительства?
Да, в течение 15 дней после подписания и получения всех документов, а также 15 дней после существенных невыгодных изменений. Остальные варианты выхода зависят от договора.
Возвращается ли резервационный депозит?
Да, полностью, по письменному запросу, пока договор купли-продажи не подписан.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической консультацией.
Перед тем как резервировать
Присматриваетесь к Waldorf Astoria Miami, Cipriani Residences или The Edition Residences Fort Lauderdale? Пришлите нам прайс-лист и проект договора. Наша команда по инвестициям разложит график платежей в такую же таблицу: какая сумма защищена, какая может уйти в стройку и когда, и какие вопросы задать застройщику и юристу, пока не истекли 15 дней.
Запишитесь на звонок или позвоните: +1 (786) 252-3325.