Раздел 1031 Налогового кодекса США позволяет инвестору отложить налог на прибыль, если он продаёт недвижимость, которую держал как инвестицию, и покупает другую инвестиционную недвижимость. Всё решают два срока: за 45 дней письменно назвать объект замены и за 180 дней купить его. У кондо есть ещё третий срок, и его задают документы самого здания.
Ниже условный инвестор проходит путь от продажи за $1 500 000 до покупки кондо за $1 800 000. Это общая информация. Каждый шаг сверяйте с вашим CPA (налоговым бухгалтером), юристом и квалифицированным посредником.
Что подходит под обмен
После налоговой реформы Tax Cuts and Jobs Act (Public Law 115-97, раздел 13303, 22 декабря 2017 года) обмен 1031 действует только для недвижимости, которая используется в бизнесе или держится как инвестиция (IRS, инструкция к форме 8824, 2025). Арендный дом в Форт-Лодердейле или дуплекс в другом штате можно обменять на кондо, которое вы будете сдавать. Собственное жильё не подходит, как и объект, купленный под перепродажу.
Если вы хотите и сдавать квартиру, и иногда жить в ней сами, ясности меньше. Rev. Proc. 2008-16 (Internal Revenue Bulletin 2008-10, 10 марта 2008 года) даёт «безопасную гавань»: владеть квартирой не меньше 24 месяцев после обмена и в каждом из двух 12-месячных периодов сдавать её по рыночной цене минимум 14 дней и самому пользоваться ею не дольше 14 дней или 10% от дней аренды, смотря что больше. За этими рамками всё решает ваше намерение, и CPA попросит подтвердить его документами.
Сроки на календаре
Раздел 1031(a)(3) считает дни с даты передачи проданного объекта. Объект замены нужно назвать до 45-го дня, а получить до более ранней из двух дат: 180-й день или срок подачи налоговой декларации за год продажи с учётом продления. В нашем примере арендный дом в Форт-Лодердейле продаётся в понедельник, 16 ноября 2026 года.
| Этап | Условная дата | Правило |
|---|---|---|
| Closing (закрытие сделки) по продаже, деньги у посредника | 16 ноября 2026 | День 0 |
| Письменная идентификация объекта замены | до 31 декабря 2026 | День 45, IRC 1031(a)(3)(A) |
| Срок федеральной декларации за 2026 год без продления | 15 апреля 2027 | IRC 1031(a)(3)(B)(ii) |
| Покупка кондо закрыта | до 15 мая 2027 | День 180, только если декларация продлена |
Ловушка в третьей строке. После продажи поздней осенью срок декларации наступает раньше 180-го дня, и без продления (для физических лиц это форма IRS 4868) период обмена заканчивается в апреле. А 45-й день здесь выпадает на 31 декабря, когда продавцов, ассоциации и банки труднее всего застать на месте.
Что делает квалифицированный посредник
Получать деньги от продажи на руки нельзя. Treas. Reg. 1.1031(k)-1(g) позволяет квалифицированному посреднику (qualified intermediary, QI) держать деньги, принять уступку обоих договоров и перевести средства на closing кондо. Пункт (k)(2) той же нормы запрещает быть посредником тому, кто в последние два года до продажи был вашим юристом, бухгалтером, брокером или риелтором. Поэтому ваш агент, в том числе мы, посредником быть не может. Наймите QI до закрытия продажи.
Идентификация оформляется письменным документом с вашей подписью и до 45-го дня передаётся посреднику или другому допустимому получателю. Объект описывают однозначно: юридическим описанием, адресом или узнаваемым названием (Reg. 1.1031(k)-1(c)(3)). Для кондо указывайте номер квартиры. Можно назвать три объекта любой стоимости или больше, если их общая стоимость не превышает 200% цены проданного (Reg. 1.1031(k)-1(c)(4)). При продаже за $1 500 000 этот потолок составляет $3 000 000, поэтому три кондо по $1,8M проходят только по правилу трёх объектов.
Расчёт на условном примере
Исходные цифры условные: цена продажи $1 500 000, налоговая база (adjusted basis) $700 000, погашенная ипотека $500 000. Расходы на продажу для простоты не учитываем; по строке 15 формы 8824 они уменьшают денежный boot. У посредника остаётся $1 000 000, полученная прибыль составляет $800 000.
Boot называют всё, что вы получаете помимо равноценной недвижимости: деньги или чистое уменьшение долга. Прибыль облагается в пределах boot (инструкция к форме 8824, строка 15). Собственные добавленные деньги перекрывают погашенный долг. Более крупный кредит не перекрывает деньги, которые вы забрали себе.
| Условный сценарий | A: $1,8M с кредитом | B: $1,8M, забрать $150K | C: $1,8M без кредита | D: покупка за $1,3M |
|---|---|---|---|---|
| Деньги посредника в покупке | $1 000 000 | $850 000 | $1 000 000 | $1 000 000 |
| Новая ипотека | $800 000 | $950 000 | $0 | $300 000 |
| Добавлено своих денег | $0 | $0 | $800 000 | $0 |
| Boot | $0 | $150 000 деньгами | $0 | $200 000 уменьшения долга |
| Прибыль к налогу сейчас | $0 | $150 000 | $0 | $200 000 |
| Отложенная прибыль | $800 000 | $650 000 | $800 000 | $600 000 |
| Налоговая база кондо | $1 000 000 | $1 150 000 | $1 000 000 | $700 000 |
Сценарий D показывает незаметную ошибку: вы погасили ипотеку на $500 000, взяли новую на $300 000, и $200 000 уменьшения долга облагаются налогом, хотя все деньги посредника ушли в новую квартиру. Часть признанной прибыли, связанная с прошлой амортизацией (unrecaptured section 1250 gain), облагается по ставке до 25% (IRS, Tax Topic 409, обновлено 24 сентября 2026 года).
Чтобы заменить долг, нужен кредитор, который успеет закрыть сделку в срок и по квартире, которую одобрит здание. Наш партнёр по ипотеке Ирина Слюсарчук (AD Mortgage) может посмотреть кредитную часть ещё до 45-го дня; попросите нас вас познакомить.
Расходы на closing кондо во Флориде
Флорида не взимает подоходный налог с жителей штата (Конституция Флориды, статья VII, раздел 5(a)), однако штат, где находится проданный объект, может его взять. Калифорния, например, требует каждый год подавать форму FTB 3840 после обмена калифорнийской недвижимости на объект в другом штате (Franchise Tax Board, инструкция к FTB 3840, 2025).
За пределами Майами-Дейд гербовый сбор на сделку (documentary stamp tax) составляет 70 центов с каждых $100 цены (раздел 201.02 Статутов Флориды, 2026): $12 600 при покупке кондо за $1 800 000. Новая ипотека добавляет 35 центов с $100 (раздел 201.08) и разовый налог 2 милла с доллара долга (раздел 199.133): $2 800 и $1 600 при кредите $800 000. В Майами-Дейд ставка по сделке другая, её подтвердит ваш closing-юрист. Прежде чем оплачивать расходы по кредиту из средств обмена, спросите посредника и CPA.
Покупка также считается сменой собственника по разделу 193.1555, поэтому 1 января следующего года кондо переоценят по полной стоимости, и ограничение роста оценки в 10% для объектов без homestead начнёт отсчёт заново. Подробнее в нашем разборе налога на недвижимость во Флориде.
Сроки самого здания
Правила аренды. Декларация кондоминиума может задавать минимальный срок аренды или число договоров в год. По разделу 718.110(13) поправка об аренде действует для собственников, которые на неё согласились, и для всех, кто получил право собственности позже. Покупатель принимает текущие правила. Квартиру, которую нельзя сдавать по рыночной цене, трудно защитить как инвестиционную.
Одобрение ассоциацией. Если декларация требует, чтобы совет ассоциации (HOA) одобрил продажу или аренду, срок рассмотрения прописан там же. Прочитайте его до 45-го дня и в ту же неделю запросите пакет документов для заявки.
Резервы и инспекции. Закон SB 4-D (глава 2022-269 Законов Флориды) ввёл milestone-инспекции и исследования структурных резервов (SIRS). Покупатель на вторичном рынке вправе получить краткое заключение инспекции и последнее исследование резервов, а договор даёт 7 дней без учёта выходных и праздников на отказ после получения основных документов, если их не передали заранее (раздел 718.503(2) Статутов Флориды, 2026). Запланированный спецвзнос меняет сумму, которая понадобится на closing.
Новостройки упираются в лимит 180 дней. Reg. 1.1031(k)-1(e) допускает объект, который ещё строится, но засчитывается только то, что получено в эти 180 дней, поэтому квартира со сдачей в 2028 году не завершит обмен 2026 года. Этот путь мы разбирали в статье о депозитах за кондо на этапе строительства.
Вопросы и ответы
Можно ли потом переехать в это кондо? Переезд влияет на то, как обмен выдержит проверку, а раздел 121(d)(10) не даёт льготу при продаже собственного жилья, если обменённый объект продан в течение 5 лет после покупки. Обсудите это с CPA заранее.
Переносятся ли сроки, если 45-й или 180-й день выпал на выходной? Закон считает календарные дни и не переносит их на рабочий день. Сроки может сдвинуть объявленное федеральное стихийное бедствие; уточните у посредника.
Можно ли купить объект у родственника? Сделки со связанными лицами подпадают под раздел 1031(f): если любая из сторон продаст полученный объект в течение 2 лет, отсрочка может быть потеряна. Сначала поговорите с юристом.
Может ли SunSt быть посредником? Нет. Как ваш агент мы по правилам относимся к лицам, которые не могут им быть. Мы согласуем сроки и документы с посредником, которого вы наймёте.
Пришлите нам объект, который хотите продать
Пришлите адрес и планируемую дату продажи. Мы подберём кондо в вашем ценовом диапазоне под 45-дневное окно, письменно сведём правила аренды и условия одобрения по каждому зданию и приложим смету расходов на closing. Если это дом от $1M в районе Форт-Лодердейла, мы можем выставить его на продажу и назначить закрытие так, чтобы 45-й день не пришёлся на праздники. Агенты SunSt провели более 125 сделок на общую сумму свыше $150M. Запишитесь на звонок или посмотрите, как мы работаем с инвесторами.